De initiatieffase van een herontwikkeling in een notendop!

Met Kernwaarde Groen adviseren wij institutionele en particuliere beleggers vanaf de initiatieffase, het ontwerp tot en met de oplevering tijdens herontwikkeling, renovaties en transformaties van gebouwen. Hierbij houden we rekening met tijd, kwaliteit en kosten van het project. Een intensief traject dat start bij de eindgebruiker of opdrachtgever, nog voordat er een ontwerp wordt gemaakt. Hoe ziet zo’n traject eruit en welke afwegingen en keuzes worden er gemaakt? Wij nemen jullie in vogelvlucht mee door enkele fasen.

Allereerst is het belangrijk om enkele definities helder te hebben. Wanneer hebben we het over renovatie of een herontwikkeling? In het kort zijn de definities als volgt:

• Restauratie: het in originele staat terugbrengen van een gebouw.
• Renovatie: functionaliteit van het gebouw wordt behouden. Daar waar het gebouw technisch niet meer voldoet wordt geïnnoveerd en verbeterd.
• Herbestemmen: het opnieuw bestemmen van een gebouw, waardoor de functionaliteit veranderd. Afhankelijk van nieuwe functie worden een aantal technische aanpassingen doorgevoerd.
• Transformatie: het veranderen van het gebouw en functionaliteit.
• Herontwikkeling: het (grondig) veranderen van het gebouw en de functionaliteit in combinatie met nieuwbouw (aan- of uitbouw).

Inventarisatie bestaand gebouw

Om tot een ontwerp te komen is het van belang een goed beeld te krijgen van het te herontwikkelen of te renoveren object. Er wordt een inventarisatie gemaakt van het bestaande gebouw. Dit wordt gedaan aan de hand van enkele gebouweigenschappen. De gebouw eigenschappen geven inzicht in de mogelijkheden of potentie van eventuele herbestemmings- of herontwikkelingsscenario’s. Als je weet wat je hebt, weet je ook wat je er in potentie mee kunt. We onderscheiden de volgende vier gebouweigenschappen:

Constructie: de constructie van het gebouw zegt iets over welke delen van het gebouw dragend zijn (draagconstructie – rood) en welke delen van het gebouw ter versteviging of stabilisatie dienen (niet dragend – groen). Dit kan betrekking hebben op wanden, maar zeker bij oude gebouwen ook op de gevel of gebouwschil. Op deze manier zijn er verschillende typologieën constructies te onderscheiden die de potentie of mogelijkheden in kaart brengen. Voorbeelden zijn de kolommenstructuur of schijvenstructuur.

Installaties: de installaties kunnen centraal of decentraal in een gebouw geplaatst zijn. Oude kanalen en schachten kunnen worden gebruikt voor horizontaal of verticaal transport van nieuwe installaties. Bijvoorbeeld de schachten van oude schoorstenen zijn in potentie bruikbaar voor het verticaal transporteren van nieuwe leidingen, kabels en kanalen.

Ruimteplan: het ruimteplan geeft aan hoe het bestaande gebouw is opgebouwd en hoe de routing in het gebouw loopt. Het kan bijvoorbeeld zijn dat de verdiepingen lineair gestapeld zijn. Ze kunnen dus individuele onderdelen gezien worden (voordelig om studio’s of appartementen te realiseren). Per verdieping kan het ruimtelijk plan verschillen. Voorbeelden zijn een radiaal ruimtelijk plan, een lineair ruimtelijk plan of een centraal ruimtelijk plan. Bij een radiaal ruimtelijk plan is er een centrale ruimte van waaruit lineaire ruimtes zich uitstrekken op radiale wijze, zie voorbeeld in figuur 3. Een lineair ruimtelijk plan is bijvoorbeeld een gang in een kantoorgebouw, met aan weerszijde kantoorruimtes.

Ontsluiting: de ontsluiting van het gebouw zegt iets over hoe bewoners het gebouw binnen kunnen komen of verlaten. Met andere woorden, het zegt iets over de entree. Tevens geeft de ontsluiting aan hoe het gebouw is gepositioneerd in zijn omgeving en ook hoe andere locaties in de omgeving te bereiken zijn. Zijn er bijvoorbeeld belangrijke voorzieningen in het gebied, belangrijke openbaar vervoerspunten of vervoerswegen. Is de ontsluiting naar bepaalde voorzieningen voor de eerste levensbehoefte (zoals een supermarkt) dichtbij, dan is de mogelijkheid om een plan voor senioren te maken realistischer dan wanneer alle belangrijke voorzieningen op grote loopafstand liggen.

Uitwerken van verschillende scenario’s 

Als er een duidelijk beeld is van de bouwtechnische staat van het gebouw, komen er ook enkele succesfactoren en aandachtspunten van het object boven drijven. Vervolgens is het de taak om enkele renovatie- of herontwikkelingsscenario’s uit te werken, te beoordelen en de mogelijkheden te verkennen. Tijdens dit proces worden er meestal 3 scenario’s uitgewerkt. Dit gaat in verschillende fases.

Fase 1 – Functieselectie. In deze fase worden functies geselecteerd die bij het gebouw en/of de omgeving passen. Er wordt gekeken naar de relatie van het gebouw met de omgeving en welke functie(s) hier goed bij passen. Het verleden van het gebouw (historisch verhaal) kan hierbij een belangrijke rol spelen. Tevens is het van belang om te kijken welke functies wenselijk zijn voor omwonende en buurtbewoners (maatschappelijke wenselijkheid). Het gaat hier om een grove selectie van monotone functies.

Fase 2 – Functiecombinatie. In deze fase vindt de afstemming en combinaties van functies plaats. Er wordt gekeken naar het effect van de functies, zoals geselecteerd in Fase 1, als ze gecombineerd worden. Welke functies versterken elkaar of welke functies gaan juist niet samen? Het resultaat is een overzicht van potentieel geschikte functies die monotoon (alleen) of multifunctioneel (verschillende functies gecombineerd) kunnen worden gerealiseerd in het gebouw.

Fase 3 – Vlekkenplan. In deze fase wordt gekeken welke indelingsvarianten er mogelijk zijn. Op basis van de opgedane kennis en het potentieel in de voorgaande stappen kunnen verschillende indelingsvarianten worden opgesteld. Tijdens dit proces wordt ook inzichtelijk welke indeling zeker niet mogelijk is.

Fase 4 – Financiële toets. In deze fase wordt de financiële haalbaarheid van de verschillende scenario’s doorgerekend. Hierbij wordt gekeken naar de totale investering en het marktconforme rendement over een X aantal jaar exploitatie. Er wordt hier ook gekeken naar de markttechnische haalbaarheid. Het resultaat kan worden weergegeven in een negatieve of positieve exploitatie. De verschillende scenario’s worden afgewogen en op basis van een grove financiële toetst.

Het eindresultaat is dat na het afwegen en doorlopen van de bovenstaande fasen er een definitief scenario kan worden gekozen. Dit scenario wordt voorgelegd aan de opdrachtgever en uitgewerkt tot een VO en uiteindelijk een DO.

Sparringspartner Herontwikkeling

Bent u benieuwd naar het herontwikkeling of transformatie potentieel van uw gebouw(en)?
Neem dan gerust contact met ons op. Wij sparren graag met u mee!

Sven Steps | Kernwaarde Groen

LinkedIn |  Kernwaarde Groen